La visite technique : ce qui doit s'y passer, et ce qui doit en sortir

Entre le premier appel et le devis, il y a une visite. C'est le seul moment où l'entreprise voit votre bâtiment, et c'est sur cette heure-là que reposera tout ce qui sera écrit ensuite. Autant qu'elle serve.

Le diagnostic — c'est-à-dire l'analyse technique des désordres et de leurs causes — fait l'objet d'un article distinct dans ce guide. Il est ici question d'autre chose : de la visite elle-même, en tant que rendez-vous. De sa préparation, de son déroulé, de ce qu'elle doit produire, et de ce que vous pouvez faire pour qu'elle ne se réduise pas à un passage commercial de dix minutes.

Ce qui distingue une visite technique d'un passage commercial

Les deux se ressemblent de loin. Un professionnel arrive, fait le tour de la maison, repart. La différence tient à ce qui se passe entre les deux.

Un passage commercial cherche une surface et un accord de principe. Il regarde le bâtiment de loin, note une longueur et une hauteur, pose une ou deux questions sur le budget, et repart avec de quoi produire un prix. Une visite technique cherche un état : elle touche le mur, elle le sonde, elle regarde le pied de mur et les parties hautes, elle entre dans la maison, et elle repart avec des mesures et des photographies.

Vous n'avez pas besoin d'être du métier pour faire la différence. Il suffit de compter combien de fois la main du visiteur a touché le mur.

Combien de temps elle doit durer

Sur une maison individuelle courante, une visite technique sérieuse occupe entre trois quarts d'heure et une heure et demie. Sur un bâtiment ancien, avec plusieurs façades d'exposition différente et des désordres visibles, elle peut demander davantage.

Une visite qui dure dix minutes n'est pas nécessairement le fait d'un mauvais professionnel : c'est parfois le signe qu'il a déjà décidé de la réponse avant d'arriver. Ce n'est pas la même chose, et c'est aussi ennuyeux.

Ce que vous préparez avant

Une visite bien préparée gagne trente minutes et évite deux allers-retours. Rien de ce qui suit ne demande de compétence particulière.

• Dégager le pourtour du bâtiment. Un massif de fleurs contre le mur, un tas de bois, une remorque, une haie collée à la façade empêchent de voir précisément l'endroit où les problèmes commencent le plus souvent : le pied de mur.
• Ouvrir les accès. Portail, portillon, cave, garage, comble. Une partie des indices se trouve à l'intérieur.
• Sortir une échelle, si vous en avez une et si son usage est sûr. Elle permet d'atteindre le premier niveau, les appuis et les descentes.
• Rassembler l'historique. Date du dernier ravalement, travaux de toiture, changement de menuiseries, création d'une terrasse ou d'un enrobé, isolation intérieure posée, ventilation modifiée.
• Réunir vos photographies. Si vous avez suivi les traces d'humidité au fil des saisons, c'est le moment de les montrer.
• Préparer le plan cadastral ou un simple croquis coté, si vous en disposez.

Le déroulé d'une visite bien menée

Elle commence loin du mur. Le professionnel recule, regarde le bâtiment entier, observe la toiture, les rives, les souches, la ligne des gouttières, la pente du terrain. Une grande partie des désordres de façade se décide en haut ou en bas.

Elle se poursuit façade par façade, en notant l'orientation de chacune, puis descend au pied de mur : hauteur du sol par rapport au plancher intérieur, présence d'un soubassement, terre en contact, regard d'eau pluviale.

Elle passe alors au contact : l'enduit se sonde en tapotant, les fissures se mesurent, les points singuliers s'examinent un par un. Elle se termine à l'intérieur, où une plinthe décollée, un papier qui cloque dans un angle ou une odeur de cave en disent souvent plus long que la façade elle-même.

Le métré : ce qui se mesure vraiment

Le métré est le passage le plus discret de la visite, et celui qui détermine le montant du devis. Il ne se réduit pas à multiplier une longueur par une hauteur.

Une entreprise qui mesure correctement relève au minimum : la surface développée de chaque façade, les surfaces à déduire — ouvertures, portes de garage —, la surface estimée à dégarnir, le linéaire de fissures à ouvrir et à traiter, le nombre d'appuis de fenêtre, le linéaire de bandeaux et de corniches, le nombre de descentes d'eau pluviale à déposer et à reposer, et enfin le linéaire d'échafaudage nécessaire, avec les particularités d'accès.

Ces quantités doivent se retrouver dans le devis. C'est précisément parce qu'elles ont été relevées sur place qu'un devis peut être comparé à un autre.

Ce que vous pouvez mesurer vous-même

Un propriétaire qui arrive à la visite avec ses propres chiffres n'est pas suspect : il est renseigné. Trois mesures suffisent.

La longueur de chaque façade au sol, prise au mètre ruban. La hauteur approximative, que l'on estime en comptant les rangs de parpaings ou de briques quand ils sont visibles, ou en repérant la hauteur d'une porte comme unité. Le nombre et la taille des ouvertures.

Vous obtenez ainsi un ordre de grandeur de la surface. Il ne remplace pas un métré, mais il vous permet de repérer immédiatement un devis dont la surface annoncée s'écarte franchement de la réalité.

Ce que vous notez pendant la visite

Prenez un carnet, et notez pendant que le professionnel parle. Deux colonnes suffisent : ce qu'il a constaté, ce qu'il propose.

Notez surtout les phrases qui contiennent une réserve : « il faudra voir une fois dégarni », « je ne peux pas savoir avant d'avoir monté l'échafaudage », « si le support est plus abîmé que prévu ». Ces phrases sont les plus honnêtes de la visite, et ce sont elles qui doivent réapparaître dans le devis sous forme de clauses claires, avec un prix unitaire pour l'éventuel supplément.

Les questions qui font parler

Trois questions suffisent à changer la nature d'une visite.

• Qu'est-ce que vous ne pouvez pas voir aujourd'hui ?
• Qu'est-ce qui, dans ce que vous avez vu, vous inquiète le plus ?
• Si c'était votre maison, par quoi commenceriez-vous ?

Elles ne servent pas à piéger qui que ce soit. Elles servent à déplacer la conversation d'un registre commercial vers un registre technique, et à savoir si votre interlocuteur est capable d'y venir.

Ce qui doit vous alerter pendant la visite

Certains comportements ne trompent pas.

• Personne ne touche le mur.
• Personne ne descend au pied de mur ni ne regarde le sol autour du bâtiment.
• Personne ne demande à entrer.
• Le traitement est annoncé dans les cinq premières minutes, avant tout examen.
• La toiture, les rives et les descentes ne sont jamais évoquées.
• Un prix est donné oralement, séance tenante, sans mesure notée.

La visite en présence de plusieurs entreprises

Faut-il faire venir les entreprises séparément ou ensemble ? Séparément, sans hésitation. Une visite conjointe transforme un examen technique en concours, et pousse chacun à se positionner par rapport aux autres plutôt que par rapport au mur.

En revanche, il est utile de leur donner à toutes le même point de départ : les mêmes informations, les mêmes photographies, la même description des désordres, et le cas échéant le même rapport de diagnostic. C'est la seule manière d'obtenir des devis comparables.

La deuxième visite, et pourquoi elle est bon signe

Sur un bâtiment ancien, ou dès qu'un désordre d'eau est en jeu, il arrive qu'une entreprise demande à revenir. Par temps de pluie, par exemple, pour voir où l'eau ruisselle réellement.

C'est un excellent signe. Une trace d'humidité observée après trois semaines sèches et la même trace observée deux jours après une pluie d'ouest ne racontent pas la même histoire. De la même manière, une entreprise qui propose de poser un témoin sur une fissure et de revenir plus tard vous fait perdre quelques mois et vous épargne peut-être une réfection complète.

Photographier pendant la visite

Les photographies que fait l'entreprise lui appartiennent, et vous ne les verrez pas forcément. Faites les vôtres.

Prenez une vue d'ensemble de chaque façade, puis une vue rapprochée de chaque zone discutée pendant la visite, en plaçant un objet de taille connue à côté d'une fissure — une pièce de monnaie, un stylo — pour donner l'échelle. Datez le dossier. Ces images ne servent à rien tant que tout va bien, et elles valent leur poids en discussions le jour où quelqu'un affirme qu'un désordre existait déjà ou n'existait pas.

Le même réflexe s'applique à l'intérieur : une trace au bas d'un mur, une plinthe décollée, un angle qui noircit. Photographiez ce que vous montrez, et notez la date.

Combien d'entreprises faire venir

Trois est un bon nombre. Deux ne permettent pas de repérer laquelle des deux sort de l'ordinaire ; au-delà de quatre, vous passerez plus de temps à organiser des rendez-vous qu'à lire des devis, et les propositions finiront par se ressembler sans que vous sachiez pourquoi.

Choisissez-les différentes plutôt que semblables : une entreprise locale installée depuis longtemps, une entreprise recommandée par quelqu'un dont vous avez vu la façade, et une troisième trouvée par vos propres recherches. Vous obtiendrez ainsi trois manières de regarder le même mur, ce qui est précisément l'intérêt de l'exercice.

Ce que la visite ne peut pas trancher

Il faut le savoir avant, pour ne pas être déçu après : certaines questions ne se règlent pas lors d'une visite, quelle que soit la compétence du visiteur.

L'état du support sous l'enduit ne se connaît qu'après dégarnissage. Le caractère actif ou stabilisé d'une fissure ne se sait qu'après une saison de surveillance par témoin. L'origine exacte d'une humidité de pied de mur demande parfois de regarder ailleurs qu'en façade : réseaux enterrés, drainage, niveau du sol extérieur. Et l'état des parties hautes d'une maison à étage reste, jusqu'au montage de l'échafaudage, une observation faite aux jumelles.

Une entreprise qui vous annonce ces limites ne se dérobe pas : elle vous décrit la réalité du métier. Ce qu'il faut exiger, ce n'est pas une certitude impossible, c'est que chaque incertitude soit écrite, avec la manière dont elle sera traitée le moment venu.

Quand la visite conclut qu'il ne faut pas ravaler

Cela arrive, et c'est une bonne nouvelle qu'on accueille souvent mal. Une façade grise et tachée, colonisée de mousses du côté nord, mais dont l'enduit sonne plein partout et ne présente ni fissure ouverte ni désordre d'eau, n'appelle pas un ravalement. Elle appelle un nettoyage doux et de la surveillance.

De la même manière, une visite peut conclure qu'un autre corps de métier doit intervenir d'abord : un couvreur pour un solin décollé ou une gouttière percée, un terrassier pour un regard bouché ou un sol qui renvoie l'eau vers le mur. Ravaler avant d'avoir traité la cause revient à programmer la même dépense une seconde fois.

Le cas des maisons à étage

Sur un plain-pied, tout est visible depuis une échelle : la visite est presque complète dès le premier passage. Sur une maison à étage, les parties hautes s'observent aux jumelles, et une partie du constat reste suspendue au montage de l'échafaudage.

D'où une règle utile à poser dès la visite : prévoir explicitement un point de validation après montage de l'échafaudage et avant application de l'enduit. C'est le moment où le constat se complète. Il doit donner lieu à une discussion, pas à une facturation d'office.

La visite en copropriété

Le principe reste le même, l'organisation change. La visite se fait en présence d'un représentant du conseil syndical et, idéalement, sur la base d'un cahier des charges commun établi en amont.

Faire visiter l'immeuble à cinq entreprises sans document de départ produit cinq propositions incomparables, et la comparaison en assemblée générale se réduit alors au seul critère du montant total. C'est l'origine la plus fréquente des travaux supplémentaires votés en cours de chantier.

Ce qui doit en sortir, concrètement

Une visite technique n'a pas rempli son office si elle ne produit que trois lignes et un total. À l'arrivée, vous devez disposer des éléments suivants.

• Un descriptif écrit de ce qui a été constaté, façade par façade.
• Les quantités relevées : surfaces, surface à dégarnir, linéaires, nombre de points singuliers.
• Le système proposé, nommé couche par couche, avec les produits et leur mise en œuvre.
• Les réserves : ce qui n'a pas pu être vu, et ce qui se passera si le support se révèle plus dégradé.
• Le prix unitaire des prestations susceptibles d'augmenter, pour que l'imprévu ne soit pas un chèque en blanc.
• La durée prévisionnelle et la durée d'échafaudage incluse.

Le délai raisonnable pour recevoir le devis

Un devis de ravalement demande du travail : métré à mettre au propre, produits à chiffrer, échafaudage à consulter. Compter une à deux semaines est normal, et un peu plus en pleine saison.

Un devis qui arrive dans l'heure a été produit sans métré. Un devis qui n'arrive jamais vous a renseigné aussi : une entreprise qui ne tient pas ce premier engagement ne tiendra pas mieux les suivants.

Relire le devis avec ses notes de visite

C'est l'étape que presque personne ne fait, et c'est la plus utile. Reprenez votre carnet et cochez, ligne par ligne, ce qui a été dit sur place et qui se retrouve dans le devis.

Les écarts sont instructifs. La zone dégradée signalée oralement a-t-elle donné lieu à une ligne de réparation ? Les appuis évoqués sont-ils repris ? Le nombre de descentes à déposer correspond-il ? Si trois observations sur cinq ont disparu entre la visite et le devis, ce n'est pas un oubli de rédaction : c'est un chantier différent de celui qui vous a été décrit.

Le cas des bâtiments anciens de la région

Sur les maçonneries de silex et de brique des bourgs de plateau, sur le grison de Conches-en-Ouche ou de Verneuil-sur-Avre, sur les moellons calcaires de la vallée de l'Eure, la visite comporte une question supplémentaire : qu'a-t-on fait à ce mur depuis un siècle ?

Un enduit ciment posé dans les années 1970 sur une maçonnerie tendre, un soubassement peint, un sol extérieur remonté, une isolation intérieure collée sans lame d'air modifient complètement le comportement du mur. Une entreprise qui pose ces questions pendant la visite travaille ce bâti. Une entreprise qui ne les pose pas propose une solution standard sur un support qui n'est pas standard.

La visite ne coûte rien et décide de tout. C'est la seule heure du chantier où l'on peut encore corriger gratuitement une erreur d'orientation.

La visite après un achat récent

Un cas mérite une mention particulière : celui du propriétaire qui vient d'acheter et découvre sa maison au fil des saisons. Il ne dispose ni de l'historique des travaux, ni du souvenir des désordres passés, et il lui manque donc la moitié des indices.

Deux réflexes compensent en partie ce handicap. Le premier consiste à réunir tout ce que le dossier de vente contient : diagnostics techniques, factures laissées par le vendeur, autorisations d'urbanisme déposées sur la maison, qui sont consultables en mairie. Le second consiste à laisser passer un cycle complet de saisons avant d'engager le gros œuvre, en se contentant, si nécessaire, d'une mise hors d'eau ponctuelle.

Un hiver d'observation ne fait pas perdre un an. Il évite de refaire une façade autour d'un problème qu'on n'avait pas encore vu.

La visite quand plusieurs bâtiments sont concernés

Sur une propriété comportant une maison et une dépendance, ou dans un bourg où deux maisons mitoyennes envisagent de ravaler ensemble, la visite doit porter sur l'ensemble dès le départ.

L'intérêt n'est pas seulement financier, même si mutualiser un échafaudage entre deux voisins de Gravigny ou de Guichainville représente une économie réelle sur un poste lourd. Il est aussi technique : deux façades mitoyennes traitées à des dates différentes avec des systèmes différents produisent une jonction qui vieillit mal, et une différence de teinte que personne ne rattrapera ensuite.

Ce qu'il faut retenir de l'heure passée ensemble

Une bonne visite se reconnaît à trois choses : la main a touché le mur, le carnet s'est rempli, et des questions sont restées ouvertes. Une visite qui se termine sur une certitude complète, sur un mur qu'on n'a pas ouvert, promet une certitude qui se transformera plus tard en supplément.

Prenez ce rendez-vous au sérieux, préparez-le, et gardez vos notes. Elles vous serviront au moment du devis, au moment du chantier, et le jour de la réception.