Écrire ce qu'on attend : le cahier des charges d'un ravalement

Trois devis de ravalement ne se comparent que s'ils répondent à la même question. Le cahier des charges d'un ravalement est le document qui pose cette question, une fois, par écrit, avant la première consultation. Il tient en deux pages. Il n'est pas un document technique : il décrit ce que le propriétaire attend, dans ses mots, avec les surfaces qu'il a mesurées et les désordres qu'il a vus. Le reste — les produits, les épaisseurs, les modes opératoires — appartient aux entreprises. Écrire ces deux pages prend une soirée. C'est le seul travail préalable qui change à la fois le contenu des devis reçus, la qualité des questions posées en visite, et la solidité de la discussion en cas de litige.

Pourquoi écrire avant de consulter, et pas après

Le réflexe le plus répandu consiste à appeler trois entreprises, à les laisser venir, et à attendre de voir ce qu'elles proposent. La suite est prévisible : trois devis qui ne portent pas sur le même périmètre, qui n'emploient pas les mêmes mots, et dont on ne peut rien tirer d'autre qu'un classement par prix. Le travail de remise à plat vient alors trop tard. C'est exactement le problème traité dans comparer trois devis de ravalement ligne par ligne : reconstituer après coup un périmètre commun, à partir de trois documents écrits par trois personnes différentes, avec trois intentions commerciales différentes.

Écrire d'abord inverse la charge. Le propriétaire fixe le périmètre. Les entreprises chiffrent ce périmètre. Les écarts qui subsistent deviennent lisibles, parce qu'ils portent alors sur la méthode et sur le prix, non sur ce qui est compris ou pas.

Il y a un second effet, moins évident et plus utile. Écrire oblige à formuler. Et formuler fait remonter les questions au moment où elles coûtent le moins cher — c'est-à-dire avant que quiconque soit venu, avant qu'un commercial ait installé son propre cadre. Un propriétaire qui essaie de décrire ce qu'il attend butte immanquablement sur trois ou quatre points qu'il ne sait pas trancher : faut-il traiter le pignon, que faire des volets, quelle teinte, dans quel délai. Ces points-là sont précisément ceux qui, laissés implicites, deviennent des avenants six mois plus tard.

Le cahier des charges ne sert pas à imposer une solution. Il sert à rendre visibles les questions, et à obliger chacun à y répondre par écrit.

Enfin, joint au devis signé, ce document fait partie de ce qui a été convenu. En cas de désaccord ultérieur, la discussion ne se déroule plus de mémoire.

Ce que ce document n'est pas

Un cahier des charges de particulier n'est pas un cahier des clauses techniques particulières d'architecte. Il ne prescrit pas de produit nommé, pas d'épaisseur en millimètres, pas de mode opératoire. Un propriétaire qui écrit « enduit hydraulique monocouche gratté fin, 15 mm, sur gobetis d'accrochage » commet deux erreurs. Il s'engage sur une technique qu'il n'a pas les moyens de justifier. Et il prive l'entreprise de sa responsabilité : si l'enduit se fissure, elle répondra qu'elle a exécuté ce qui était demandé.

La bonne ligne de partage est simple. Le propriétaire décrit l'état actuel et le résultat attendu. L'entreprise propose les moyens. Le cahier des charges dit « la façade sud présente des faïençages sur environ la moitié de sa surface, l'enduit sonne creux par plaques au-dessus de la fenêtre de gauche, je veux un support sain et un aspect homogène qui ne laisse pas voir les reprises ». L'entreprise répond avec un produit, une épaisseur, un traitement des zones décollées, et l'engage.

Ce document n'est pas non plus un diagnostic. Le propriétaire constate, il ne conclut pas. Il écrit « fissure verticale d'environ un mètre partant de l'angle supérieur de la porte-fenêtre », pas « fissure de tassement ». La qualification relève de l'examen technique, qui vient ensuite. Confondre les deux fait perdre l'avantage principal du document, qui est d'être incontestable : personne ne peut discuter le fait qu'on a vu une fissure et photographié son emplacement.

Enfin, ce n'est pas un document long. Deux pages est un maximum utile : au-delà, on répète, on prescrit sans le savoir, et personne ne lit plus.

Les surfaces et les façades concernées

C'est la première rubrique, et celle qui règle le plus de malentendus. Il faut y écrire, façade par façade : l'orientation ou le repère d'usage (rue, jardin, pignon est), la longueur, la hauteur du sol au bas de la toiture, et le nombre d'ouvertures avec leurs dimensions approximatives. Un mètre ruban, une échelle, une feuille quadrillée suffisent. On ne cherche pas la précision du métré d'exécution : on cherche à ce que personne ne puisse plus dire « je croyais que le pignon n'était pas dedans ».

Trois précisions valent d'être ajoutées systématiquement, parce qu'elles font varier les prix et qu'elles sont rarement dites :

• ce qui se trouve au pied de chaque façade : terrasse, massif planté, allée gravillonnée, descente de garage, mur mitoyen ;
• la présence d'un soubassement traité différemment du reste, et s'il doit rester différent ;
• les surcroîts d'accès : encorbellement, retrait de toiture important, véranda accolée, escalier extérieur.

On ajoute enfin, en une ligne, si l'on déduit ou non les ouvertures des surfaces annoncées. Peu importe la convention retenue, du moment qu'elle est écrite : elle sera la même pour les trois entreprises consultées.

Le cas de la maison mitoyenne dont le pignon dépasse

Une maison accolée d'un côté présente presque toujours une bande de pignon qui dépasse le mur voisin, parfois de quelques dizaines de centimètres, parfois d'un étage entier. Cette bande est le point aveugle classique. Elle est vue depuis la rue, elle prend la pluie, elle est souvent la plus dégradée de la maison, et elle est presque systématiquement oubliée dans les surfaces annoncées, parce qu'elle n'a pas de façade propre.

Elle pose trois questions distinctes, qu'il faut poser séparément dans le cahier des charges. Est-elle comprise dans le périmètre ? Comment y accède-t-on, sachant que l'échafaudage devra probablement empiéter sur la propriété voisine ou reposer sur le toit mitoyen ? Et jusqu'où descend-on l'enduit, sachant qu'on ne peut pas traiter la partie masquée par le bâtiment accolé ?

La troisième question mérite d'être tranchée par écrit, car elle décide de l'aspect final. Arrêter l'enduit neuf franc contre l'angle du bâtiment voisin donne une arête nette mais un joint visible. Le retourner sur quelques centimètres suppose de pouvoir y accéder. Le laisser mourir en biseau produit une zone qui se salit vite. Une entreprise sérieuse a un avis là-dessus ; encore faut-il lui demander de le donner.

L'état constaté et les désordres à traiter

Cette rubrique est descriptive et rien d'autre. On y consigne ce que l'on voit, où on le voit, et depuis quand si on le sait. Le format le plus efficace est une liste courte, façade par façade, chaque ligne pointant un emplacement repérable : « façade rue, sous l'appui de la fenêtre de droite, coulure noire sur toute la hauteur du soubassement ». Une photo numérotée par ligne, jointe au document, remplace trois paragraphes.

Les constats qui comptent le plus, parce qu'ils changent la nature des travaux :

• les zones où l'enduit sonne creux quand on tape doucement avec le manche d'un tournevis, et leur étendue approximative ;
• les fissures, avec leur orientation, leur longueur, et le fait qu'elles traversent ou non un encadrement ;
• les traces d'humidité persistantes, les mousses, les dépôts blancs en pied de mur ;
• les éclats, les épaufrures d'angle, les parties d'enduit déjà tombées ;
• les reprises visibles d'un ravalement antérieur, et leur date si elle est connue.

Il faut aussi écrire ce que l'on a déjà fait. Un mur nettoyé au jet l'an dernier, un hydrofuge appliqué, une fissure rebouchée soi-même : ce sont des informations que l'entreprise doit avoir, et qu'elle ne devinera pas. Un support déjà traité en surface se comporte différemment.

Une fissure qu'on ne sait pas qualifier

C'est le cas le plus fréquent, et celui où le cahier des charges rend le plus grand service. Le propriétaire voit une fissure. Il ne sait pas si elle est superficielle, si elle bouge, si elle vient d'un mouvement de structure. Il est tenté soit de la minimiser, soit d'en faire le sujet central.

La bonne rédaction consiste à décrire et à demander. Décrire : emplacement précis, longueur approximative, direction, largeur estimée par comparaison avec un objet courant, présence ou non aux deux faces du mur. Demander : que l'entreprise se prononce par écrit sur la nature du désordre, sur la nécessité éventuelle d'une surveillance avant travaux, et sur le traitement retenu.

Cette formulation a une conséquence directe sur les devis reçus. Une entreprise qui répond « traitement des fissures : inclus » sans plus de précision n'a pas répondu. Une entreprise qui écrit « ouverture en V, dépoussiérage, garnissage au mortier, pontage armé sur la zone, sous réserve d'absence d'évolution constatée » a répondu, et s'engage. L'écart entre ces deux réponses est plus instructif que l'écart de prix.

Un point mérite d'être écrit noir sur blanc : le propriétaire accepte que le traitement des fissures soit chiffré en tranche conditionnelle, mais refuse qu'il soit renvoyé à un « à voir sur place » sans prix. Une réserve chiffrée est une réserve honnête. Une réserve sans prix est un avenant en attente.

Le résultat attendu, la finition et la teinte

Ici, le propriétaire redevient prescripteur, mais sur l'aspect, pas sur la technique. Trois éléments suffisent : l'aspect de surface souhaité, la teinte, et le niveau d'homogénéité exigé entre les façades et à l'intérieur d'une même façade.

Sur l'aspect, il vaut mieux se référer à une catégorie de grain — lisse, taloché, gratté, ribbé — et préciser si l'on veut retrouver l'existant ou en changer. Sur la teinte, on écrit ce que l'on sait : une référence de nuancier si l'on en a une, sinon une description et surtout la contrainte réglementaire qui s'impose.

Sur l'homogénéité, une phrase suffit et vaut d'être écrite : le propriétaire attend un aspect uniforme, sans démarcation visible entre les zones reprises et les zones conservées, et sans reprise d'application visible en lumière rasante. C'est une exigence de résultat, légitime, et qui engage l'entreprise sur sa méthode de travail plutôt que sur un produit.

On y ajoute la demande d'un essai de teinte sur le mur, en surface suffisante et à l'endroit le plus exposé, avant application générale. C'est une clause de bon sens, peu coûteuse, et qui évite le débat le plus pénible d'un ravalement.

« Aspect similaire à l'existant » : la formule qui ne veut rien dire

Elle revient dans beaucoup de devis, et elle est souvent reprise telle quelle par le propriétaire dans son cahier des charges. Elle pose un problème de fond : l'existant, à ce stade, est sale, décoloré et hétérogène. Personne ne veut réellement un aspect similaire à l'existant.

Ce que le propriétaire veut dire, en général, c'est l'une de ces trois choses, et il faut choisir laquelle. Soit il veut retrouver l'aspect d'origine du bâtiment, c'est-à-dire l'état neuf du même type de finition. Soit il veut conserver le grain et changer la teinte. Soit il veut simplement que l'ensemble reste dans l'esprit de la rue, sans prescription plus précise.

Ces trois intentions produisent des devis différents. La première suppose parfois de retrouver une finition qui ne se pratique plus couramment, avec le surcoût correspondant. La deuxième est la plus simple à chiffrer. La troisième laisse une latitude qu'il faut alors borner par la teinte, sans quoi on se retrouve devant un mur dont on n'a pas choisi la couleur.

Écrire laquelle des trois on vise, en une phrase, économise deux rendez-vous et un désaccord. Et si l'on ne sait pas, il faut l'écrire aussi : « je n'ai pas arrêté la teinte, je souhaite une proposition de deux ou trois options avec essai sur mur ». C'est une demande recevable, et un devis peut la chiffrer.

Les contraintes d'urbanisme, les lots inclus et les lots exclus

Les contraintes d'urbanisme se déclarent en amont, même approximativement. Le propriétaire écrit ce qu'il sait : la commune, la présence éventuelle d'un périmètre protégé, l'existence d'un nuancier communal, le fait qu'une déclaration préalable ait été déposée, ou non, ou qu'il compte la déposer. L'enchaînement des démarches et le rôle de chaque acteur figurent dans déclaration préalable, PLU, ABF : les démarches avant le chantier.

Deux points doivent être tranchés par écrit. Qui dépose le dossier — le propriétaire ou l'entreprise pour son compte. Et ce qui se passe si la teinte demandée est refusée : le devis reste-t-il valable, à quel prix, et dans quel délai. Un devis silencieux là-dessus reporte le risque entièrement sur le propriétaire.

Vient ensuite la rubrique la plus rentable du document : la liste de ce qui est inclus et de ce qui est exclu. Elle s'écrit en deux colonnes, ou en deux listes. Y figurent au minimum :

• l'échafaudage, sa durée de mise à disposition, son bâchage éventuel, et ce qui se passe s'il doit rester en place plus longtemps que prévu ;
• la protection des sols, des menuiseries, des plantations, et la remise en état des abords ;
• le nettoyage préalable et l'évacuation des déchets ;
• la dépose et la repose des éléments fixés en façade : volets, coffres, câbles, antennes, éclairages, numéros de rue, boîte aux lettres ;
• le traitement des appuis de fenêtre, des seuils et des bandeaux ;
• les descentes d'eau pluviale : dépose, repose, remplacement, et raccordement en pied ;
• la peinture éventuelle des menuiseries, des ferronneries et des sous-faces de débord de toiture ;
• les branchements en eau et en électricité utilisés pendant le chantier.

Chaque ligne doit recevoir une réponse : inclus, exclu, ou chiffré en option. Une entreprise qui laisse la moitié de cette liste sans réponse a produit un devis incomplet, quelle que soit sa présentation.

Le volet qu'on croyait compris

Le cas se rejoue à chaque chantier. Le devis mentionne « ravalement complet ». Le propriétaire comprend que ses volets battants, qui seront déposés pour permettre l'enduit des tableaux, seront reposés en état correct. L'entreprise a chiffré une dépose et une repose, rien de plus. Le jour venu, les volets sont reposés tels quels, écaillés, contre un enduit neuf.

Personne n'a menti. Le mot « complet » ne désigne rien de contractuel. La seule parade est la liste explicite : dépose incluse, repose incluse, remise en peinture non incluse — ou incluse, et alors avec quelle préparation.

Le même raisonnement vaut pour les câbles électriques et téléphoniques fixés en façade, les coffres de volets roulants, les grilles de ventilation et les gaines. Chacun de ces éléments appartient à quelqu'un, se dépose plus ou moins facilement, et se repose parfois autrement qu'il n'était. L'inventaire de ces lots frontières est fait dans volets, fenêtres, câbles : les lots qui accompagnent la façade.

Un dernier réflexe : photographier ces éléments avant toute intervention, et joindre les photos. Ce qui a été photographié avant se discute mieux après.

Les points singuliers, le calendrier et l'accès

Les points singuliers d'une façade sont les endroits où l'eau change de direction : appuis, bandeaux, corniches, arêtes, seuils, larmiers, encadrements. Ce sont eux qui décident de la durée de vie de l'enduit, et ce sont eux que l'on chiffre en dernier, quand on les chiffre. Le cahier des charges doit les nommer un par un, et demander pour chacun ce qui est prévu : reprise, conservation, remplacement, façon de rejeter l'eau. Le détail de leur fonctionnement est exposé dans appuis, bandeaux, corniches et arêtes : les points singuliers d'une façade.

Le calendrier s'écrit en trois informations, pas plus : la période souhaitée, les périodes impossibles, et les contraintes fixes du lieu. Une période impossible peut être un événement familial, une absence prolongée, la saison où le jardin est en production. Une contrainte fixe peut être un marché hebdomadaire devant la façade, un ramassage scolaire, une servitude de passage.

L'accès se décrit avec la même sobriété : largeur du portail, hauteur libre sous le porche, portance de l'allée, distance entre le point de stationnement possible et le pied de façade, présence d'une pente. Ces éléments décident du type d'échafaudage et du temps de montage, donc du prix. Les fournir évite les découvertes tardives.

Un accès qui passe par la propriété du voisin

C'est la contrainte qui fait le plus souvent dérailler un planning, et elle est presque toujours découverte en cours de chantier. Une façade arrière sans accès direct, un pignon en limite, une cour fermée : dans tous ces cas, l'échafaudage ou l'approvisionnement suppose de passer chez quelqu'un d'autre.

Le cahier des charges doit dire trois choses. Que l'accès n'est pas acquis. Que le propriétaire s'engage à faire la démarche auprès du voisin, ou qu'il l'a déjà faite et sous quelles conditions. Et que le devis doit indiquer ce qui se passe si l'accord n'est pas obtenu : solution alternative, surcoût, ou impossibilité de traiter cette façade.

L'intérêt est double. D'abord, l'entreprise chiffre en connaissance de cause au lieu de découvrir la difficulté le matin du montage. Ensuite, le propriétaire est obligé d'engager la démarche tôt, alors qu'il reste du temps pour convaincre. Un accord de passage se demande plusieurs semaines à l'avance, par écrit, en précisant la durée et la remise en état.

Les documents attendus à la fin, et la manière dont l'entreprise répond

La dernière rubrique du cahier des charges liste ce que le propriétaire attend à la remise du chantier. Elle est courte et se rédige une fois pour toutes :

• les fiches techniques des produits réellement mis en œuvre, avec leurs références ;
• un relevé des surfaces effectivement traitées, si le prix dépend du métré ;
• les photos des zones qui disparaissent sous l'enduit : reprises de fissures, traitement des points singuliers, état du support après piochage ;
• l'attestation d'assurance décennale couvrant la période d'exécution ;
• le procès-verbal de réception, avec les réserves éventuelles et le délai de levée.

Demander ces pièces en amont change la manière dont le chantier se déroule, parce que l'entreprise sait dès le départ qu'elle devra les produire. Ce qui sera relu à la fin se soigne davantage pendant.

Reste l'usage le plus révélateur du document. Le cahier des charges s'envoie avant la visite, et l'on demande une réponse point par point. Ce que l'on observe alors est plus instructif que le prix.

Une entreprise solide reprend le document, y répond ligne à ligne, en accepte certaines demandes, en refuse d'autres avec un motif technique, et propose parfois autre chose. Elle signale les points où le propriétaire s'est trompé, ce qui est un bon signe. Elle arrive en visite avec le document annoté, et la visite dure plus longtemps parce qu'il y a des choses à regarder — ce que décrit la visite technique : ce qui doit s'y passer, et ce qui doit en sortir.

Une entreprise qui ne répond pas au document, ou qui renvoie un devis standard sans y faire référence, a livré une information exploitable. Non pas qu'elle soit malhonnête : elle indique simplement qu'elle ne travaille pas de cette manière, et que la conduite du chantier se fera sans écrit. Le propriétaire est libre d'accepter. Il ne pourra pas dire qu'il ne savait pas.

Une entreprise qui refuse de répondre point par point à deux pages écrites se disqualifie d'elle-même, sans que personne ait eu à porter un jugement sur son travail.

Une réaction intermédiaire est fréquente et légitime : l'entreprise annonce qu'elle chiffrera après examen sur place, mais reprend la structure du document et s'engage à y répondre dans le devis. Le cadre a été lu et accepté.

Questions fréquentes

Faut-il vraiment écrire un cahier des charges pour un ravalement de maison individuelle ?

Ce n'est obligatoire nulle part. C'est utile dès que l'on consulte plus d'une entreprise, et dès que le chantier comporte autre chose qu'un simple nettoyage. Deux pages manuscrites suffisent. Le critère n'est pas la taille du chantier mais le nombre de points qui peuvent être compris de deux façons : surfaces, désordres, finition, lots annexes, calendrier. Si l'on en compte plus de trois, le document se rentabilise.

Que se passe-t-il si l'entreprise propose autre chose que ce que j'ai écrit ?

C'est un bon signe, à condition que la proposition soit motivée. Le cahier des charges décrit une attente, pas une obligation de moyens. Une entreprise qui explique pourquoi la finition demandée ne convient pas au support, ou pourquoi il vaut mieux traiter le soubassement autrement, apporte exactement ce qu'on attend d'un professionnel. Ce qu'il faut refuser, c'est la substitution silencieuse : un devis qui répond à une autre question sans le dire.

Le cahier des charges doit-il être annexé au devis signé ?

C'est l'usage le plus sûr. On le mentionne dans le devis, on le paraphe, on le joint. Il devient alors une pièce du marché, au même titre que le devis lui-même. En cas de contestation ultérieure sur le périmètre des travaux, la discussion porte sur des écrits datés plutôt que sur des souvenirs. Si l'entreprise a émis des réserves sur certains points, ces réserves sont jointes elles aussi : c'est ce qui rend l'ensemble cohérent.

Comment décrire un désordre quand on ne connaît pas le vocabulaire du métier ?

En décrivant ce que l'on voit, avec des mots ordinaires et un repère d'emplacement. « L'enduit se détache par plaques de la taille d'une main, sur environ deux mètres carrés, au-dessus de la porte du garage » est une description parfaitement exploitable. Une photo prise de face, plus une prise de loin pour situer, valent mieux qu'un terme technique employé de travers. Le vocabulaire est le travail de l'entreprise ; la description est celui du propriétaire.

Faut-il envoyer le même cahier des charges aux trois entreprises consultées ?

Oui, et sans le modifier entre les envois. C'est toute la raison d'être du document. Si l'une des entreprises soulève un point qui oblige à corriger le cahier des charges, la correction se répercute auprès des autres, avec la mention de la date de mise à jour. Un périmètre modifié en cours de consultation et communiqué à une seule entreprise fausse la comparaison aussi sûrement que l'absence de document.